В Севастополе инвесторы готовы вкладывать средства в жилищное строительство
Алексей Корчмит, начальник управления инвестиций и внешнеэкономической деятельности СГГА, в прямом эфире СРГТРК заявил, что анализ предпочтений потенциальных инвесторов показывает, что они готовы активно вкладывать средства в жилищное строительство. «В городе подготовлено 24 инвестиционных проекта (вместе с проектами социальной направленности - 35). Возникает вопрос, что будем развивать? В соответствии со стратегией развития города предусмотрено 8 приоритетных областей. Наибольший спрос - на жилищное строительство», - отметил Корчмит. Он добавил: «Ярким примером этого является то, что в прошлом году единственный крупный земельный участок на земельном аукционе был реализован именно под жилое строительство. У нас есть порядка 80 земельных участков под аукционы различного назначения. И сегодня есть спрос на жилищное строительство». Корчмит также считает, что «одним из перспективнейших инвестиционных проектов сегодня является модернизация инфраструктуры теплоснабжения». «Теплонасосы - это абсолютно реальный проект, имеющий социальный спрос, имеющий реальный механизм внедрения за счет «зеленых» инвестиций», - подчеркнул начальник управления. «Есть реальный частный инвестор, готовый вложить 19 млн. долларов до конца 2012 года в строительство когенерационной установки на ул. Хрусталева. При реализации этого проекта люди получают стабильное горячее водоснабжение по доступным тарифам и электроснабжение», - рассказал Алексей Корчмит. new-sebastopol.com 16.04.2010:

Крымский рынок недвижимости начинает оживать.
Впервые с начала кризиса спрос на жилье и цены пошли вверх. Эксперты связывают это с падением доллара, отсутствием доверия к банкам и инфляционными ожиданиями. В такой ситуации недвижимость снова становится надежным вложением средств. В результате с начала весенне-летнего сезона спрос на жилье в Крыму заметно вырос. Причем на вторичном рынке – на 5,2%. На первичном рынке спрос также растет, но не так стремительно.

Всплеск спроса особо заметен на фоне прошлогоднего падения, начавшегося еще летом. Всего за полгода – с июля по декабрь – квартиры упали в цене на 31%, а в последующие полгода – еще на 27%. Сегодня же рынок мелкими шагами начинает возвращать утерянные позиции. По данным риэлторов, за три месяца нынешнего года, с марта по май цены на 1 кв.м вторичного жилья в Севастополе выросли на $50 с $845 до $905.

Рост цен на жилье в Крыму, помимо объективных причин, связанных со стабилизацией ситуации в стране и падением доллара, риэлторы объясняют психологическими факторами – люди больше не верят в падение цен на однокомнатные квартиры до $15 – 20 тысяч. Наоборот, можно прогадать со временем покупки и упустить наиболее выгодный момент. В итоге «единички» стали раскупать как горячие пирожки – именно они сегодня являются наиболее востребованными и составляют более 50% всех сделок с недвижимостью на полуострове.

При этом из общей картины выпадает Южный берег Крыма – ситуация там своеобразная, связанная с собственными региональными особенностями. Например, в Ялте цены на жилье продолжают падать – предложений недорогого жилья в избытке, как и земельных участков. В результате цены квартиры с начала года упали на 30%. Но и за эти деньги крымчане не спешат покупать жилье на ЮБК – все стремятся в Симферополь, где цена квадрата все равно значительно дешевле.

Невостребованными в Крыму остаются частные домовладения, земельные участки и коммерческая недвижимость. С начала года, по данным риэлторов, сделок в этом сегменте практически не было, а потому роста цен нет и не ожидается. Аналогичная ситуация и с арендной платой, ставка которой опосредовано привязана к цене на недвижимость. Цены на аренду продолжают падать, а кардинального изменения ситуации не предвидится.

Эксперты практически единодушно предрекают и дальнейшее падение цен на рынке первичной недвижимости в Крыму. Исключение составляет разве что Севастополь, где объекты эконом-класса, как известный жилкомплекс «Сан-Сити», продолжают дорожать в связи с растущим на них спросом. На остальной территории полуострова, по мнению экспертов, средняя стоимость квадратного метра первички снизится более чем вдвое – с нынешних $1,6 тысяч до $700. Цена на вторичное жилье составит приблизительно $800-1000 за квадратный метр.

На сегодня же наиболее высокая цена на первичном рынке остается в Ялте ($3,15 тысяч) и Алуште ($2,05 тысяч), наиболее низкая – в Евпатории ($1,4 тысяч) и Севастополе ($1,35 тысяч).

В сегменте элитного жилья цены варьируются в пределах $3,5-5 тысяч за квадратный метр.

Южный берег Крыма уникален не только своим микроклиматом и рекреационными возможностями. Это особый регион, где действуют свои законы, а стоимость жилья переплюнула столичные цены. Кто покупает элитные квартиры в Крыму и как этим жильем лучше распорядиться в кризисное время?
Девелоперы считают нынешнее время очень удачным для того, чтобы присмотреть новые земельные участки, а одним из оправданных вложений - строительство премиального жилья. Так, генеральный директор девелоперской компании «Европа» Сергей Елисеев отмечает, что «сейчас очень выгодная ситуация для приобретения площадок. Мы занимаемся поиском. Интересуют участки, на которых по их характеристикам можно строить интересные жилые объекты».

Однако подобрать что-то стоящее сейчас непросто. И даже не потому, что кризис слабо удешевил землю на ЮБК. А потому, что земельные участки, которые предлагаются в Крыму, как правило, находятся либо в окружении хаотичной городской застройки, либо имеют серьезные проблемы с инженерным обеспечением, или не устраивают девелоперов с эстетических позиций. С той же проблемой приходится сталкиваться и покупателю. На крымском побережье он не застрахован, что обещанный вид на лазурный берег через полгода закроет стройка, или по соседству окажутся общественные туалеты…

Объекты «на выданье»

А все же, как чувствует себя крымский рынок недвижимости в период кризиса? По данным консалтинговой компании Knight Frank, с 2007 года на рынок АРК «вышел» 21 объект класса «элит», из этого числа 5 проектов представлены в формате коттеджных поселков. С начала 2008 года до конца первого квартала 2009 года объем предложения в этом классе вырос на 1 182 квартиры и апартамента, а также на 60 домовладений в коттеджных поселках. При этом в прошлом году на рынке курортной недвижимости Крыма количество сделок сократилось на 74%, по сравнению с 2007 годом, а ее стоимость снизилась за период кризиса более чем на 20%.

Аналитики компании «Европа» отмечают, что в процессе продажи на ЮБК находятся 25 как введенных в эксплуатацию, так и строящихся объектов, позиционирующихся в элитном сегменте. В частности, из этого числа «выживших» крымских проектов до конца 2009 – в 2010 году планируется ввести в эксплуатацию восемь комплексов, а все остальные уже построены. Объекты расположены в Ялте, Гурзуфе, Кореизе, Ливадии, Мисхоре, Массандре, т.е. в достаточно престижных крымских курортных городках.

Несмотря на то, что элитное жилье, как правило, покупается за собственные средства и не нуждается в кредитовании, девелоперы предлагают покупателям рассрочку от одного месяца до полугода, а также запрашивают 30% первоначальный взнос.

При этом стоимость 1 кв.м апартаментов у моря колеблется от 1,3 до 10 тыс. долл. (по состоянию на апрель т.г., жилье предлагалось по 1,5-12 тыс. долл./кв.м) в зависимости от способа оплаты, расположения, этажа, наличия инфраструктуры и позиционирования самого объекта. В итоге средняя квартира обойдется на «первичке» в 500 тыс. долл. с учетом ремонта и меблировки.

В компании «Европа» отмечают, что зачастую апартаменты, позиционируемые как элитные, не имеют видовых характеристик, расположены в шумных местах с примыкающими старыми зданиями или стройками, а то и с требующими ремонта санаториями. У некоторых объектов отсутствует собственная инфраструктура, паркинг, не продуманы подъезды. А иногда то, что выдается за элитное жилье, по планировке напоминает обычное общежитие.

С.Елисеев считает, что через год премиальный сегмент жилья в Крыму будет оцениваться в среднем в 4-5 тыс. долл. за «квадрат».

По мнению экспертов, сегодня апартаменты в достроенных объектах продаются, а вернее, не продаются из-за высокой себестоимости (их строительство пришлось на пик стоимости земли, стройматериалов). И в то время, когда на других объектах стоимость жилья объективно снизилась, цена их продажи оказалась завышенной.

Реконцепция – шанс вернуть вложения

Зачастую застройщики, понимая, что квартиры (домовладения) на реализующемся объекте не продаются, пытаются реанимировать проект. Кто-то прикрывается кризисом, чтобы оправдать свои просчеты, а кто-то решается на реконцепцию, сейчас прочно вошедшую в словарный запас девелоперов. Опять же, неплохое подспорье в кризисное время для оставшихся без работы проектировщиков и маркетологов.

Чего не сделает девелопер, чтобы хотя бы получить надежду на окупаемость проекта в ближайшую пятилетку. Инвестору повезло, если строительство еще не началось, или строится не многоквартирный дом, а, к примеру, домовладения в коттеджном городке, т.к. такие проекты перезапустить легче всего. Суть же реконцепции заключается в том, чтобы найти оптимальное соотношение между размером земельного участка и площадью домовладений для коттеджных городков, «попасть в потребительский спрос» и предложить квартиры приличного качества по привлекательной цене, с учетом упавших доходов и возросших требований к жилью покупателей.

При этом игроки рынка говорят о том, что основная проблема – концепция, а уже потом стоит вопрос расположения земельного участка. Просчеты в проектных решениях и инженерном обеспечении «подвели под монастырь» многих застройщиков. «Многие проекты стали очень дорогими, потому что там высокая себестоимость именно из-за инженерного обеспечения. Люди, начиная проект, думали, что они будут продавать по 200-300 тысяч (долларов за домовладение – ред.). И считали, что это определенный спрос, который они возьмут. Когда они начинали строить, они понимали, что инженерные сети настолько дорогие, что дешевле, чем за 500 (тысяч долларов – ред.) они продавать не могут. И получалось несовпадение цены и качества», - поясняет С.Елисеев.

В то же время, в Knight Frank считают, что, поскольку строительство элитного жилья требует высококачественных материалов, которые не всегда можно найти в Украине, импорт данной продукции увеличивает расходы элитного проекта. “Поэтому говорить о снижении себестоимости элитного жилья не имеет смысла, ведь факторы снижения нивелируются факторами ее повышения», - полагают в компании.

Как не говори, но только счастливчики, прошедшие испытание кризисом, могут рассчитывать на продажи и окупаемость. Нужно отметить, что в случае с крымской недвижимостью они не прогадали. Если следовать арифметике девелоперов, то получается, что инвестиции в 130-квартирный строящийся комплекс можно окупить, даже не завершив строительство. При стоимости «квадрата» 3-4 тыс. долл. и себестоимости около 1 тыс. долл./кв.м для возвращения вложений требуется продать меньше половины элитных квартир. В худшем случае, проект (с правильным позиционированием) окупится после завершения строительства, так как доверие к недостроям подорвано.

«Элитка» потеряла доходность

Участники рынка говорят о том, что покупателями элитного крымского жилья остаются украинцы и жители ближнего зарубежья. Хотя застройщики отмечают особый интерес только со стороны россиян.

В то же время, как отмечают в Knight Frank, если на докризисном рынке порядка 25% жилья приобреталось с целью последующей перепродажи, то сегодня процент таких покупок минимален. У владельцев элитных апартаментов есть несколько способов распорядиться собственностью: «купить–сдавать», «купить–продать», «построить–продать». Между тем, в период рекордного роста цен на курортную недвижимость (2004-2007 гг.) преобладало два вида операций. Инвесторы, имевшие свободные средства и готовые их вкладывать в данный сегмент, использовали наиболее простой вариант: приобретали ликвидный актив и спустя определенный период реализовывали по уже значительно возросшей стоимости. «Этот подход являлся и наиболее оправданным с точки зрения издержек. Ведь, по сути, инвестор не вкладывал ресурсы в развитие и улучшение данного актива, а реализовывал его в том виде, в котором и приобретал, но уже по стоимости на 40-50% превышающую первоначальную», - пояснили в Knight Frank.

Другой тип операций - «купить – сдавать» использовался в случае, если курортная недвижимость рассматривалась как долгосрочный актив, генерирующий определенный доход. При таком раскладе затраты инвестора были выше (стоимость приобретения апартаментов плюс расходы на ремонтно-отделочные работы). На докризисном рынке среднерыночная ставка доходности от сдачи квартир в аренду составляла порядка 15-20%, при этом стоит учитывать курортную особенность - сезонность.

Наиболее высокодоходным являлось строительство объекта с последующей продажей. Внутренняя ставка доходности девелоперского проекта курортной недвижимости (IRR) составляла не менее 60%. Но в результате финансового кризиса жилая недвижимость, в том числе курортная, утратила свою привлекательность как высокодоходного инструмента инвестирования.

Консалтеры не берутся прогнозировать текущую ставку доходности от сдачи в аренду или продажи элитного жилья в связи с тем, что его стоимость все еще подвержена колебаниям. Если верить прогнозам застройщиков, что из возводящихся комплексов половина может так и никогда не будет завершена, то в 2010 году предложение элитного жилья на ЮБК будет представлено в лучшем случае несколькими новыми проектами.

По мнению генерального директора компании «Южный берег» Геннадия Жильцова, особенно тяжело придется объектам с неудачным месторасположением, которым сейчас сложно привлечь покупателя.

Снижение темпов строительства, коррекция цен и перенос срока сдачи проектов, что стало прослеживаться уже в конце 2008 года, не будет способствовать повышению спроса и стабилизации рынка в ближайшем будущем, пророчат эксперты. Остается только рассчитывать на шальные деньги заезжих миллионеров, которые вдруг захотят провести лето именно на берегу Ялты…

Зинаида Блок (УНИАН)