Порядок покупки квартиры в Украине: основные этапы

1. Выбор покупателем интересующего объекта строительства (квартиры).
2. Открытие покупателем в украинском банке инвестиционного мультивалютного счета (для нерезидентов).
3. Заключение покупателем договора с банком об участии в ФФС (Фонд финансирования строительства).
4. Перечисление покупателем первого взноса и вознаграждения (услуги банка) в банк-Управитель в соответствии с договором об участии в ФФС.
5. Получение покупателем свидетельства об участии в ФФС.
6. Заключение дополнительных соглашений с банком-Управителем после ввода застройщиком объекта в эксплуатацию и проведения фактических обмеров БТИ.
7. Осуществление покупателем 100% оплаты стоимости объекта и получение от банка-Управителя соответствующей справки.
8. Подписание с банком-Управителем договора о переуступке покупателю прав собственности.
9. Передача покупателем справки о 100% оплате стоимости объекта застройщику и получение смотрового ордера объекта инвестирования (квартиры).
10. Подписание с застройщиком акта приема-передачи объекта (квартиры).
11. Подписание между покупателем и банком-Управителем акта выполнения обязательств по договору участия в ФФС.
12. Нотариальное оформление свидетельства о праве собственности (можно по доверенности) с последующей регистрацией в БТИ.
    
    

Вопросы и ответы

Каким образом нерезидент может приобрести жилье в Украине?

Приобретение жилья в Украине чаще всего осуществляется путем заключения договора купли-продажи, а оплат по такому договору, как правило, осуществляется наличными. Но учитывая, что нерезиденты могут ввозить без письменной декларации не более 10 тысяч евро, оплата покупки наличными часто является проблематичной. Поэтому нерезидентам рекомендуется открыть инвестиционный мультивалютный счет в украинском банке.

Какие документы нужны для открытия инвестиционного мультивалютного счета в украинском банке физическим лицом-нерезидентом?

Для открытия инвестиционного мультивалютного счета физическое лицо-нерезидент подает в банк следующие документы:
-  копию паспорта, заверенную собственноручно;
- нотариально засвидетельствованную нотариусом Украины карточку подписи физического лица - нерезидента;
- ксерокопию справки о присвоении идентификационного кода, выданного налоговой службой Украины (относится лишь к физическим лицам - нерезидентам, которые имеют легальные доходы на Украине);
-  оригиналы вышеупомянутых документов;
-  заявление об открытии текущего счета.
Открытие счета нерезидентами в украинском банке возможно по доверенности.

Какие документы нужны для открытия инвестиционного мультивалютного счета иностранным юридическим лицом?

Для открытия инвестиционного мультивалютного счета иностранное юридическое лицо подает в банк следующие документы:
- паспорт уполномоченного лица или документ, который его заменяет, и документы, которые подтверждают его полномочия;
- заявление об открытии текущего счета. В заявлении в строке «Дополнительная информация» обязательно отмечается, что счет открывается с целью осуществления инвестиций в Украину;
- копию легализованного или засвидетельствованного путем проставления апостиля выдержки из торгового, банковского или судебного реестра или регистрационное удостоверение местного органа власти иностранного государства о регистрации юридического лица, засвидетельствованного нотариально (от иностранного инвестора - физического лица этот документ не требуется);
- копию легализированной  или засвидетельствованной путем проставления апостиля доверенности от имени лица, которое имеет право открывать и распоряжаться счетом, засвидетельствованную нотариально. В случае выдачи иностранным инвестором - физическим лицом такой доверенности на территории Украины подается копия этой доверенности, засвидетельствованная нотариально. Если счет открывается лично иностранным инвестором - физическим лицом, то настоящий документ не требуется;
- карточку с образцами подписей, уполномоченных  лиц, засвидетельствованную нотариально.

Можно ли обслуживать инвестиционные мультивалютные счета для покупки в Украине квартиры по доверенности?

Можно. Поручение, выданное российскими нотариусами, принимается банками Украины без легализации. В тексте доверенности в обязательном порядке должно  быть указано следующее: «…открывать инвестиционные счета (дальше – счета) в банке,  представлять мои интересы в банке, подписывать от моего имени документы по распоряжению счетами (счетом), подавать документы необходимые для распоряжения счетами (счетом), получать документы и другую информацию, которая касается этих счетов (счета), закрывать счет, осуществлять оплату услуги банков и другие действия, направленные на выполнение поручений доверителя».
Кроме того, в тексте той же доверенности желательно передать доверенному лицу право оформлять другие необходимые документы, получать идентификационный код в налоговой администрации, заказывать в нотариальных органах нотариальный перевод паспорта.
В случае открытия и обслуживания инвестиционного счета по доверенности необходимо подать в банк следующие документы:

а) для физического лица - нерезидента: 
- нотариальный перевод паспорта на украинском языке в двух экземплярах – для банка-Управителя и налоговой администрации; 
- нотариально заверенную карточку подписи клиента;
- ксерокопию справки о присвоении идентификационного кода, выданного налоговой службой Украины.

б) для иностранного юридического лица, кроме того, необходимо подать следующие документы доверенного лица:
-  копию паспорта доверенного лица, заверенную собственноручно; 
-  нотариально заверенную нотариусом Украины карточку подписи доверенного лица;
-  ксерокопию справки о присвоении идентификационного кода, выданного налоговой службой Украины;
-  оригинал паспорта и справки о присвоении идентификационного кода.


Как перевести деньги из России в Украину для покупки квартиры?

Покупатель оформляет перевод в долларах США или Євро из любого банка России на открытый им инвестиционный счет в Банке Украины.
Для оформления частного перевода в России необходимо предоставить в банк следующие документы:
- паспорт;
- платежные реквизиты соответствующего банка в Украине;
- уведомление из налоговой инспекции об открытии счета за границей, которое можно получить в отделе регистрации и учета налогоплательщиков в отделении налоговой инспекции по месту жительства.

Что такое ФФС?

ФФС – Фонд финансирования строительства – такой способ взаимодействия банка, застройщика и покупателя квартиры, при котором гарантируется целевое использование средств инвестора (покупателя), получение им жилья, а также защищенность от возможных исков, оспаривающих право собственности. Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», существует два типа ФФС «А» и «Б».
Суть ФФС типа «А», который является наиболее эффективным, заключается в том, что в отношениях между застройщиком и инвестором принимает участие банк – Управитель ФФС. Именно банк, на счету которого лежат деньги инвестора, перечисляет деньги застройщику на определенные цели, связанные со строительством.
Кроме того, банк-Управитель создает резервный фонд, который в случае каких-либо проблем с выполнением своих обязательств по строительству застройщиком, будет использован либо для выплаты компенсаций инвесторам, либо для финансирования окончания строительства.

В чем выгода покупки жилья через ФФС?

Банк-Управитель тщательно проверяет застройщика и всю документацию, выступая, по-сути, гарантом безопасности инвестиций.
Кроме того, банк-Управитель контролирует сроки выполнения строительных работ и финансирует их проведение строго по графику, что гарантирует сдачу объектов в срок.
Еще одно преимущество – инвестор может забрать свои деньги из ФФС, если по каким-то причинам он передумал покупать жилье.

Какие документы необходимы нерезидентам для участия в ФФС?

Выбрав интересующий объект строительства, инвестор заключает с банком-Управителем (в нашем случае – ОАО «Укрэксимбанк») договор участия в ФФС.
Физические лица (нерезиденты и лица без гражданства) предоставляют:
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, и их ксерокопию;
- адрес постоянного места жительства за пределами Украины или адрес проживания в Украине и номер контактного телефона.
 Юридические лица (нерезиденты) предоставляют легализированные в установленном законодательством порядке:
- копию учредительных документов или копию легализированной выдержки торгового, банковского или судебного реестра или засвидетельствованное нотариально регистрационное удостоверение уполномоченного органа иностранного государства о регистрации соответствующего юридического лица;
- подтверждение полномочий лица, которое подписывает договор (доверенность, выдержка из приказа о назначении на должность, справка с места работы);
- выдержка из протокола собрания учредителей, о праве приобретения объекта строительства;
- банковские и почтовые реквизиты;
- сведения об учредителях.
Все документы подаются на украинском языке.
Кроме того, договора могут заключать доверенные лица на основании доверенности, заверенной нотариально.

Какие дополнительные расходы и документы связаны с оформлением договора об участии в ФФС?

для резидентов – физических лиц:
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на участие в ФФС с указанием дома и квартиры, являющейся объектом инвестирования (в случае, если покупатель состоит в браке). Стоимость – 100-150 грн.;
-   оплата 500 грн. Комиссии (вознаграждения) банка-Управителя за заключение договора.

Денежные средства в гривне вносятся на р/с, указанный в договоре об участии в ФФС в отделении ОАО «Укрэксимбанк» в г. Севастополе.

для нерезидентов-физических лиц:
- паспорт;
- идентификационный код (получается на территории Украины в любом городе, для этого необходимо сделать перевод российского паспорта на украинский язык, оформление занимает несколько рабочих дней). Стоимость – 120-150 грн.;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на участие в ФФС с указанием дома и квартиры, являющейся объектом инвестирования (в случае, если покупатель состоит в браке). Стоимость – 100-150 грн.;
-  оплата 500 грн. комиссии банка-Управителя за заключение договора

Для осуществления оплат по договору об участии в ФФС нерезидентам необходимо:

а) по безналичному расчету:
-  открыть инвестиционный мультивалютный счет в ОАО "Укрэксимбанк" (60,00грн, паспорт, идентификационный код);
- перечислить денежные средства в валюте (доллар или евро) на этот счет со своего счета из-за границы;
-на межбанковском рынке осуществить покупку гривны, операция проводится непосредственно в банке (отчисление в ПФУ составляет 0,3% от суммы);
- осуществить оплату по договору об участии в ФФС.

б) по наличному расчету:

- открыть текущий счет в ОАО «Укрэксимбанк» (60,00 грн, паспорт, идентификационный код);
- открыть инвестиционный мультивалютный счет в ОАО «Укрэксимбанк» (60,00грн, паспорт, идентификационный счет);
- положить на свой текущий счет денежные средства в валюте (доллар или евро), ввезенные на территорию Украины (ОБЯЗАТЕЛЬНО ЗАДЕКЛАРИРОВАННЫЕ на таможне Украины*);
- денежные средства с текущего счета перевести на инвестиционный счет;
- на межбанковском рынке осуществить покупку гривны, операция осуществляется непосредственно в банке (отчисление в ПФУ составляет 0,3% от суммы);
- осуществить оплату по договору об участии в ФФС.

* ограничение при ввозе наличной валюты на территорию Украины составляет 10 тыс. у.е. либо 10 тыс. евро на одного человека. Для оплаты договора по вышеуказанной схеме можно задекларировать по 10 тыс. евро на нескольких членов семьи первой степени родства.

Что представляет собой свидетельство об участии в ФФС?

Итак, между Управителем и покупателем подписывается Договор участия в ФФС.  С момента подписания этого договора покупатель становится доверителем, за которым закрепляется выбранный им объект инвестирования. Первый взнос должен быть перечислен Управителю на открытый счет ФФС, а его вознаграждение – на его текущий счет (в случаях уплаты вознаграждения одновременно с суммой взноса в ФФС).
Договор, заключенный с покупателем, Управитель регистрирует в журнале учета заключенных и исполненных договоров. При этом на каждый договор заводится карточка учета.
После внесения покупателем средств, Управитель выдает ему свидетельство об участии в ФФС. В свидетельстве указывается закрепленный за покупателем объект инвестирования, сумма средств, переданная им в ФФС по объекту инвестирования, график его дальнейших платежей др.
Управитель обязан выдавать покупателю указанное свидетельство после каждого внесения им, согласно договору, средств на счет ФФС (если его обязательства по взносам в ФФС выполнены не в полном объеме).
Затем Управитель делает проверку выполнения условий договора с покупателем относительно правильности проведенных расчетов, полноты денежных поступлений, отсутствия неоплаченных штрафов, пени или задолженности по вознаграждению Управителя.
После этого Управитель готовит и подписывает с покупателем договор уступки имущественных прав на объект инвестирования, закрепленный за ним.

Какие бывают дополнительные соглашения к Договору участия в ФФС?

Когда объект строительства вводится в эксплуатацию, БТИ проводит фактические обмеры объектов инвестирования. Управитель на основании данных обмеров готовит подготовку дополнительных соглашений к договору об участии  в ФФС.
В дополнительных соглашениях, как правило, указывается разница между заявленной и фактической площадью объекта (разница не превышает, как правило, 0,5-1 кв.м.), а также текущие цены за кв.м. В случае, если площадь объекта окажется меньше заявленной, банк-Управитель вернет рассчитанную сумму, в обратном случае покупатель доплатить банку за лишнюю площадь. 
Дополнительное соглашение с инвестором регистрируется Управителем в журнале учета заключенных и исполненных договоров и в соответствующей карточке договора.
Исполнение инвестором дополнительного соглашения дает право Управителю:
- оформить на инвестора справку о 100 % оплате стоимости объекта инвестирования;
- включить инвестора в перечень инвесторов, имеющих право на получение в собственность закрепленных за ними объектов инвестирования;
- подготовить акт выполнения обязательств по договору участия в ФФС.

Каков механизм оформления права собственности на недвижимость при покупке ее через ФФС?

В обмен на последнее, выданное вам свидетельство об участии в ФФС, вам выдается справка о 100 % оплате стоимости объекта инвестирования. Затем вы передаете справку застройщику в обмен на смотровой ордер объекта инвестирования.
При этом застройщик устраняет замеченные вами недостатки (если такие обнаружатся) за свой счет и в оговоренные с вами сроки.  И, наконец, вы принимаете жилье у застройщика и подписываете акт приема-передачи объекта.
Информация о подписанных актах приема-передачи объектов инвестирования, переданная инвестором Управителю, является основанием для подписания между Управителем и инвестором акта выполнения обязательств по договору участия в ФФС.

Полезные документы для Вас:

Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью" от 19.06.2003 г № 978-IV;

Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" от 18.09.1991 г. №1560-XII;

Закон Украины "Об архитектурной деятельности" от 20.05.1999 г. №687-XIV;

Распоряжение Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг «Об утверждении Примерных правил фонда финансирования строительства» от 30.11.2006 г. №6473 и т.д.

Скачать типовой договор ФФС